Gingy Dimore apre e gestisce affitti brevi per conto dei proprietari. Se la casa è da aprire, pensiamo noi a pratiche, CIN e messa online in 2-4 settimane; poi calendario unico su tutti i portali, prezzi dinamici, documenti degli ospiti, Alloggiati Web, tassa di soggiorno, codici delle serrature e report giornalieri. Le stesse procedure che usiamo ogni giorno sui nostri appartamenti.
Gingy Dimore è la divisione di GINGY S.r.l.s. che gestisce affitti brevi a Roma. Nasce dentro Vatican Apartment Suite, i nostri appartamenti a Valle Aurelia, a ridosso del Vaticano: è lì che ogni procedura è stata costruita e collaudata con ospiti veri, prenotazioni vere, controlli veri.
Mettiamo lo stesso sistema al servizio di strutture di terzi a Roma: appartamenti, case vacanza e B&B. Il proprietario resta titolare della struttura e degli incassi; noi gestiamo, con il software che usiamo per noi stessi.
Piattaforma, automazioni e integrazioni con portali e Questura sono sviluppate internamente dal nostro team, anche con l'intelligenza artificiale. Non rivendiamo licenze di altri: quando un portale cambia le regole, adeguiamo noi il codice.
Due punti di partenza, lo stesso metodo. Se la casa non è ancora in affitto la apriamo chiavi in mano; se è già online partiamo dall'analisi dei tuoi portali.
Dalla scelta della forma alla prima prenotazione, con un unico referente. Servizio di apertura a parte: sopralluogo gratuito, preventivo dopo il sopralluogo. Online in 2-4 settimane.
Leggiamo i tuoi portali in sola lettura, ti diciamo cosa migliorare e attiviamo la nostra piattaforma, senza costi di attivazione della gestione.
Dieci moduli che lavorano insieme. Ognuno toglie un'attività manuale, e con lei il rischio di dimenticarla.
Il pannello unico della gestione, su vatican-suite.app: prenotazioni, incassi, documenti degli ospiti, codici delle serrature, pulizie e rendiconto, aggiornati in tempo reale. Il proprietario vede gli stessi dati che vediamo noi.
Ogni sera il sistema prepara le schedine degli ospiti arrivati e le trasmette alla Questura tramite il web service della Polizia di Stato. Nessun inserimento a mano, nessuna dimenticanza.
Ogni ospite riceve un link personale per caricare i documenti prima dell'arrivo. Il sistema controlla che i dati siano completi e che il numero di persone corrisponda alla prenotazione.
Calcolo per persona e per notte secondo il regolamento di Roma Capitale: esenzioni per età, tetto di notti consecutive, importo da incassare e da versare.
Risponde agli ospiti nella loro lingua su arrivo, istruzioni, wifi e check-out, a qualsiasi ora. Le richieste che servono a una persona passano allo staff.
Dal 28 settembre 2026 Booking.com non passa più il telefono degli ospiti ai gestionali. Il nostro sistema lo recupera dall'extranet, così il messaggio WhatsApp e il codice d'ingresso partono comunque.
Codici personali generati sulle serrature a tastierino, validi solo per le date del soggiorno e inviati all'ospite con le istruzioni d'arrivo. Nessuna consegna chiavi.
Tariffe aggiornate in base a stagione, eventi, giorno della settimana e anticipo della prenotazione, con le soglie minime che decidi tu.
Booking.com, Airbnb, Expedia, Vrbo, Google e sito diretto leggono lo stesso calendario: una prenotazione chiude subito le date su tutti gli altri canali.
Ogni giorno il proprietario riceve il riepilogo: arrivi, partenze, incassi, pulizie, adempimenti inviati. A fine mese arriva il rendiconto con notti e commissione.
Il flusso reale di una prenotazione nelle formule Completa. AUTO indica i passaggi eseguiti dal sistema; STAFF quelli in cui interviene una persona.
Arriva da un portale o dal sito. Il channel manager chiude le stesse date su tutti gli altri canali.
Recuperiamo il telefono, anche da Booking, e parte il benvenuto su WhatsApp nella lingua dell'ospite.
Link al portale: l'ospite carica i documenti, il sistema li controlla e verifica il numero di persone.
Codice personale sulla serratura a tastierino, valido solo per il soggiorno, con le istruzioni per arrivare.
Le schedine Alloggiati Web partono via web service, con la ricevuta archiviata.
L'assistente WhatsApp risponde in più lingue; per tutto ciò che richiede una persona interviene lo staff.
Contributo di soggiorno calcolato per persona. Nella formula 22% l'impresa partner riceve in automatico il programma, pulisce, cambia la biancheria a noleggio e ci manda le foto; il costo di pulizia lo paga l'ospite.
Riepilogo al proprietario e richiesta di recensione all'ospite al momento giusto.
Statistiche ISTAT su ROSS1000, anche nei mesi a zero; versamenti del contributo di soggiorno; rendiconto mensile con notti incassate e commissione.
Vale sia per le case da aprire sia per quelle già online. Il percorso di apertura in 7 passi →
Casa già online: accesso temporaneo in sola lettura ai portali, autorizzato da te con codice SMS. Casa da aprire: documenti e scelta della forma, privata o imprenditoriale.
GRATUITA · NESSUN IMPEGNOSopralluogo gratuito per le case da aprire: dotazioni, lavori, posti letto aggiuntivi. Poi preventivo finale con tutte le voci e contratto di gestione.
SOPRALLUOGO GRATUITOCasa da aprire: pratiche di avvio con il servizio di apertura, a parte (ROSS1000, CIR, CIN, dotazioni, abilitazioni). Poi channel manager, prezzi, serratura a codice, assistente WhatsApp: nessun costo di attivazione della gestione.
Gestione quotidiana, report automatici ogni giorno e rendiconto mensile con le notti incassate e la commissione calcolata.
La commissione, + IVA, si calcola sull'incasso delle notti. Pulizie e tassa di soggiorno sono fuori dalla base di calcolo. Nessun costo di attivazione della gestione; l'apertura di una casa nuova è un servizio a parte, a preventivo.
Tu segui ospiti e casa, noi tutta la parte digitale.
Deleghi tutto. Le pulizie le organizzi tu, con il nostro calendario.
Deleghi tutto, anche l'organizzazione delle pulizie.
| Attività | Online 15% | Completa 20% | Completa 22% |
|---|---|---|---|
| Apertura di una casa nuova (ROSS1000, CIR, CIN, dotazioni, abilitazioni): servizio a parte, a preventivo | NON INCLUSA | NON INCLUSA | NON INCLUSA |
| Annunci, foto e testi sui portali | NOI | NOI | NOI |
| Channel manager e calendario unico | NOI | NOI | NOI |
| Prezzi dinamici | NOI | NOI | NOI |
| Report giornaliero e rendiconto mensile | NOI | NOI | NOI |
| Comunicazione con gli ospiti (WhatsApp multilingua) | TU | NOI | NOI |
| Check-in da remoto con codici sulla serratura | TU | NOI | NOI |
| Documenti ospiti e Alloggiati Web | TU | NOI | NOI |
| Contributo di soggiorno e ISTAT mensile | TU | NOI | NOI |
| Gestione dell'impresa di pulizie partner | TU | TU | NOI |
| Esecuzione di pulizie e manutenzione | IMPRESA | IMPRESA | IMPRESA |
| Costo di pulizia e biancheria | OSPITE | OSPITE | OSPITE |
| Incassi delle prenotazioni | TUOI | TUOI | TUOI |
Restano al proprietario: utenze, manutenzione straordinaria, cedolare secca (trattenuta dai portali sulle prenotazioni che incassano) o imposte della forma imprenditoriale e, per le case da aprire, il servizio di apertura a parte con le spese di avvio (dotazioni, serratura, eventuali tecnico e lavori), a preventivo dopo il sopralluogo gratuito. Le commissioni dei portali le trattengono i portali stessi.
Inserisci i tuoi numeri: vedi su cosa si calcola la percentuale e su cosa no.
Esempio con valori di partenza modificabili. La tassa di soggiorno va versata al Comune; le commissioni dei portali le trattengono i portali e la cedolare secca, nella forma privata, la trattengono Airbnb e Booking.com sulle prenotazioni che incassano.
Domanda, stagionalità e prezzi cambiano da zona a zona. Ogni pagina spiega come lavoriamo in quel quartiere.
Tre formule: Online 15%, Completa senza pulizie 20%, Completa 22%, sempre + IVA. La percentuale si calcola solo sull'incasso delle notti, non su pulizie né tassa di soggiorno. Nessun costo di attivazione della gestione, nessun canone, nessun minimo. Le commissioni dei portali le trattengono direttamente Airbnb e Booking.com sulle prenotazioni. L'apertura di una casa nuova è un servizio a parte.
Sì, chiavi in mano. Ci mandi i documenti e scegli la forma (locazione turistica da privato o casa vacanze imprenditoriale), facciamo il sopralluogo gratuito, ti mandiamo il preventivo finale, presentiamo con la tua delega ROSS1000, CIR, CIN, Alloggiati Web, contributo di soggiorno e ISTAT, installiamo le dotazioni obbligatorie e mettiamo online la casa, di solito in 2-4 settimane. È un servizio a parte, a pagamento e non incluso nelle formule di gestione: il sopralluogo è gratuito e dopo il sopralluogo ti mandiamo il preventivo.
Il servizio di apertura, a parte, più dotazioni di sicurezza obbligatorie, serratura a codice e, solo se mancano, APE e certificazioni degli impianti. Non le indichiamo a stima: le definiamo dopo il sopralluogo e le trovi tutte nel preventivo, insieme al servizio di apertura.
Con Online (15%) gestiamo la parte digitale: annunci, channel manager, calendario unico, prezzi dinamici e report; ospiti, check-in e adempimenti restano a te. Con Completa senza pulizie (20%) facciamo anche ospiti, check-in da remoto, documenti, Alloggiati Web e tassa di soggiorno; le pulizie le organizzi tu con il calendario di arrivi e partenze che ti diamo. Con Completa (22%) coordiniamo anche l'impresa di pulizie e verifichiamo la casa prima di ogni arrivo.
Il proprietario. La struttura resta tua e gli incassi arrivano a te: Gingy Dimore riceve solo la commissione sulle notti, indicata nel rendiconto mensile.
Nella formula Completa (22% + IVA) ti presentiamo un'impresa di pulizie partner, con cui firmi direttamente un accordo, e la gestiamo noi in automatico a ogni prenotazione. La biancheria è a noleggio. Il costo di pulizia e biancheria, di solito tra 50 e 80 € a soggiorno, lo paga l'ospite come «costo di pulizia»: non è un costo tuo. La piccola manutenzione la coordiniamo noi; quella straordinaria resta del proprietario.
Nella forma privata la cedolare secca del 21% è del proprietario, ma sulle prenotazioni incassate dai portali Airbnb e Booking.com la trattengono e la versano direttamente al posto tuo: ricevi già l'importo netto. Su Booking.com attiviamo sempre i pagamenti gestiti da Booking, così è Booking a incassare e a trattenerla. Il resto si dichiara con il 730 o il modello Redditi.
Non promettiamo cifre. Lavoriamo con un obiettivo: i primi sei mesi sono di lancio, poi l'occupazione cresce fino a superare l'80% a fine primo anno. È l'obiettivo del nostro metodo, non una garanzia; la stima di incassi e netto per la tua casa arriva con il preventivo, dopo il sopralluogo.
Ci dai un accesso temporaneo in sola lettura ai tuoi portali, autorizzato da te con il codice SMS. Leggiamo prezzi, calendario, recensioni e canali senza modificare nulla, poi ti presentiamo un piano e la formula adatta. Non c'è alcun impegno.
Nelle formule Completa, con la tua delega, i documenti degli ospiti arrivano dal nostro portale online e le schedine Alloggiati Web partono ogni sera verso la Questura tramite web service. Il contributo di soggiorno di Roma (6 € a persona a notte, massimo 10 notti, esenti i minori di 10 anni e i residenti) viene calcolato, incassato e versato; le statistiche ISTAT partono ogni mese entro il 10, anche nei mesi a zero.
Dal 28 settembre 2026 Booking.com non trasmette più il numero di telefono degli ospiti ai gestionali. Il nostro sistema lo recupera direttamente dall'extranet, così l'ospite riceve comunque il messaggio WhatsApp e il codice d'ingresso.
Sì. Blocchi dal calendario le date che ti servono e il channel manager le chiude su tutti i portali.
È nostro. Piattaforma, automazioni e integrazioni sono sviluppate internamente dal nostro team e collaudate ogni giorno sui nostri appartamenti Vatican Apartment Suite. Quando un portale cambia le regole, adeguiamo noi il codice.
Il percorso in 7 passi, chi fa cosa, i documenti da preparare.
GUIDA.01Le due forme a confronto, e perché il B&B spesso non va bene.
GUIDA.02Il flusso nel Lazio, le dotazioni, ISTAT, scadenze e sanzioni.
GUIDA.03ADR, occupazione, costi e il metodo dal lordo al netto.
GUIDA.04Otto quartieri a confronto.
GUIDA.05Tempo, ricavi, rischi: un confronto onesto.
Casa già online: ti diciamo cosa migliorerebbe, con i dati dei tuoi portali, in sola lettura. Casa da aprire: scegli «Apertura chiavi in mano» e fissiamo il sopralluogo gratuito. Nessun impegno.
